Observatorio de vivienda y suelo nº 48
La situación actual del mercado de vivienda y suelo
En términos generales, en el cuarto trimestre de 2023 se sigue observando una notable actividad inmobiliaria: el total de transacciones de vivienda escrituradas ascendió a 167.671, con un claro predominio de las transacciones de vivienda usada; de manera que el nivel de actividad continúa superando el anterior a la pandemia.
En relación con la actividad edificatoria, el presupuesto total de ejecución de los visados de dirección de obra se redujo un 7,6% respecto al mismo periodo del año anterior, alcanzando, no obstante, la cifra de 5.111,2 millones de euros, que supone el tercer mayor dato trimestral de los últimos siete años. Por su parte, el importe de ejecución material de obra nueva residencial, aunque también se reduce ligeramente, alcanza los 3.118,4 millones de euros en el último trimestre del año.
En cuanto a la rehabilitación residencial, es de destacar la recuperación y mantenimiento de su actividad a partir del segundo trimestre del año 2020, y especialmente, a lo largo de los últimos tres años. De tal manera que, el presupuesto destinado a obras de ampliación y reforma, en el cuarto trimestre de 2023 asciende a 451,3 millones de euros, lo que supone un 12,6% del total de la edificación.
Después de la etapa de moderado crecimiento de los precios de vivienda en los últimos años y de la reducción registrada en el año 2020, desde finales de ese mismo año, los precios han recuperado una tendencia al alza. De esta manera, en el cuarto trimestre de 2023 el precio medio de la vivienda libre experimenta un incremento interanual del 5,3%, situándose en 1.842 €/m². Por su parte, el precio medio del suelo urbano objeto de transacción se situó en los 154,6 €/m².
En lo que respecta a la compra de vivienda por extranjeros, ésta supone en torno a un 15% del total. Por nacionalidades, destacan una vez más los compradores de Reino Unido, Alemania y Francia, que representan, respectivamente, el 9,8%, 7,3% y 6,1%, sobre el total de los extranjeros compradores.
En los últimos años se observa una progresiva caída de la rentabilidad del alquiler, desde el máximo registrado a comienzos de 2017, cuando se situó en el 4,29%, hasta el último dato proporcionado por el Banco de España, que la sitúa en el 3,38%.
La accesibilidad económica para la adquisición de vivienda, expresada como relación entre el precio de la vivienda y la renta bruta disponible de los hogares, ha experimentado un notorio incremento en los últimos años, hasta alcanzar los 7,3 años. En cuanto al esfuerzo anual, aunque ha tenido una mayor estabilidad, en el cuarto trimestre del año 2023 ha registrado un nuevo incremento interanual, de un 6% en comparación con el porcentaje que representaba en el mismo trimestre de 2022, que la sitúa en el 37,8% de la renta disponible por hogar.
Los préstamos hipotecarios para adquisición de vivienda, por su parte, han experimentado una notable reducción interanual en el cuarto trimestre de 2023, hasta alcanzar las 89.493 hipotecas, lo que supone un decremento del 19,7%, con una media de 142.477 euros hipotecados por vivienda. El importe total del valor prestado alcanzó, por su parte, los 12.751 millones de euros. Lo que representa, asimismo, un decremento interanual del 21,87%.
En relación con el crédito dudoso a la construcción, en el cuarto trimestre de 2023 se situó en el 8,16% y el de la actividad inmobiliaria en el 2,99%, según los últimos datos del Banco de España. En ambos casos, suponen datos que se encuentran muy por debajo de los registrados en 2017, cuando la dudosidad alcanzó cotas del rango del 25%. Los porcentajes de crédito dudoso para la adquisición de vivienda y para la rehabilitación, también han ido reduciéndose, hasta situarse en el 2,58% y el 3,73%, respectivamente.
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