Mensajes principales:
- El crecimiento económico se moderará en 2023 (1,6%), aunque se ha evitado la recesión y la actividad se acelera en el primer trimestre del año. Todo ello gracias a la capacidad de la economía europea para evitar escenarios de restricciones en el uso de energía y la disminución en el coste para generarla
- La fortaleza de la actividad ha mantenido la inflación en cotas relativamente elevadas, lo que ha derivado en un incremento de los tipos de interés mayor que lo esperado hace unos meses, lo que podría llevar al Euribor-12 meses a una cota en torno al 4%. Esto podría restar alrededor de un punto al crecimiento del PIB del bienio 2023-2024.
- A pesar de ello, el crecimiento en 2024 podría aumentar al 2,6%, gracias a la mayor certidumbre sobre el coste de los insumos, a la mejor posición del sector privado frente al aumento en las cargas financieras, a la aceleración en la ejecución de los fondos NGEU y al impacto que puedan tener algunas reformas, como la del mercado laboral.
- El efecto del incremento en los tipos de interés está siendo particularmente importante en el mercado inmobiliario. De hecho, la venta de viviendas, sobre todo usadas, y el de hipotecas muestran una reducción desde la segunda mitad de 2022 y el precio, aunque sigue creciendo, lo hace a tasas más reducidas.
- La iniciación de nuevas viviendas sigue evolucionando muy por debajo a las ventas residenciales. La incertidumbre en torno a la regulación del mercado inmobiliario y la escasez de suelo finalista desarrollado en zonas de interés podrían ser las causas del retraso de algunos proyectos y, por tanto, de esta recuperación más lenta. A ello se une el encarecimiento de los materiales, la escasez de mano de obra y la incertidumbre en torno a la política económica.
- Se espera que las transacciones de vivienda se reduzcan alrededor del 30% en 2023, afectando sobre todo a la usada ya que la nueva apenas se verá afectada. Aunque el ajuste será importante, las ventas se situarán algo por encima de las 500.000, un nivel similar al promedio anual entre 2015-2019. Esto se explica por el menor crecimiento económico, tanto nacional como foráneo, la subida de los tipos de interés y la reducción de los ahorros acumulados durante la pandemia. La falta de oferta de vivienda nueva y la demanda embalsada durante los últimos años, explican las diferencias frente a la evolución prevista de la usada.
- La firma de visados de vivienda nueva se podría reducir alrededor del 9% en 2023. Entre los factores que limitarán el avance de la oferta están el incremento del coste de financiación, la falta de mano de obra cualificada y suelo urbanizable, el todavía elevado precio de algunos insumos, el deterioro en las expectativas de la demanda, así como la incertidumbre regulatoria. En todo caso, la escasez de vivienda nueva debería hacer que el impacto fuese limitado.
- Se espera que el precio se mantenga prácticamente constante en 2023 (-0,2%), aunque en términos reales la corrección sería del 3,9%. La reducción de las ventas impactará negativamente en el precio de la vivienda. Sin embargo, la elevada inflación y la relativa escasez de la oferta compensará, en parte, ese impacto negativo.
- El sector podría comenzar a mostrar una nueva reactivación en 2024 con aumentos moderados en demanda, oferta y precios, en un contexto de recuperación de la economía y de oferta residencial relativamente reducida. Así, se espera que el precio de la vivienda crezca alrededor del 2,5%, las ventas en torno al 5% y los visados alrededor del 6%. Todo ello con permiso de los principales riesgos que acechan al sector: endurecimiento monetario adicional si la inflación continúa aumentando, escasez de mano de obra cualificada y suelo urbanizable, además de un aumento de la incertidumbre en torno a la política económica.
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