El Colegio de Registradores, en su Estadística Registral Inmobiliaria del cuarto trimestre de 2022, analiza las tendencias actuales que reflejan el comportamiento de los españoles en la compra de viviendas. Se incluye también un informe de precios medios, adicional al tradicional índice Case & Shiller de precios aplicado a España.
Precios medios de las compraventas de vivienda inscritas
El precio medio de la vivienda ha ralentizado considerablemente su crecimiento trimestral, mientras que los datos interanuales siguen mostrando incrementos significativos. Los 1.951 €/m² del cuarto trimestre suponen un suave descenso del 0,4% con respecto al trimestre precedente, debido sobre todo al descenso de la vivienda usada (-1,1%), mientras que la vivienda nueva se incrementa el 2,5%. Conviene tener en cuenta que la vivienda nueva apenas representa 2 de cada 10 operaciones y en ocasiones recoge acuerdos de compraventa con una antelación media de dos años, siendo por tanto más representativa la evolución de los precios de la vivienda usada.
Los resultados anualizados muestran un comportamiento más estructural, en el que para el conjunto de España los 1.944 €/m² de precio medio han supuesto un incremento interanual del 6,7%, originado por la mayor fuerza de la vivienda usada (7,9%), mientras que la vivienda nueva registra un aumento más moderado del 3,3% en sus precios.
Por CC.AA., en el cuarto trimestre, los mayores precios medios se localizaron en Baleares (3.257 €/m2), seguido de Madrid (3.176 €/m2), País Vasco (2.932 €/m2) y Cataluña (2.417 €/m2). En sentido opuesto, los precios más bajos se registraron en Castilla-La Mancha (834 €/m2) y Extremadura (760 €/m2), únicas comunidades por debajo de los 1.000 euros por m2.
Compraventas inscritas
Entre octubre y diciembre se inscribieron en los registros de la propiedad 150.141 compraventas de vivienda, con un descenso del 10,6% sobre el trimestre anterior.
En vivienda nueva se han registrado 25.862 compraventas (un descenso del 9,6% sobre el trimestre anterior). La vivienda usada registró 124.279 operaciones, con un descenso trimestral del 10,8%.
Los datos acumulados de los últimos doce meses muestran 646.241 compraventas de vivienda, la mayor cifra desde mediados de 2008, superando ampliamente los resultados anteriores a la pandemia, que mostraban poco más de 520.000 compraventas inscritas.
Compras de extranjeros
La demanda extranjera de vivienda ha alcanzado el 14,7% de las compraventas, disminuyendo el 1,2% respecto al trimestre anterior, que fue el mayor resultado de la serie histórica, lo que explica su buen comportamiento durante los dos últimos años, creciendo además mientras se produce un elevado número de compraventas en términos absolutos. Se rompen seis trimestres consecutivos de ascensos progresivos que han superado ampliamente el porcentaje habitual desde 2014, que se situaba por encima del 12%. Los británicos vuelven a encabezar los resultados con un 10,9% de compraventas, seguidos por alemanes (9,2%), franceses (6,4%), rumanos (5,1%), y belgas e italianos (4,9%).
Los resultados de compras de extranjeros por comunidades autónomas han estado encabezados por Baleares (36,2%), Comunidad Valenciana (28,5%), Canarias (27,3%), Murcia (21,9%), Cataluña (15,6%) y Andalucía (14,7%).
Pisos y viviendas unifamiliares
Durante el cuarto trimestre del año, respecto a la proporción de pisos y viviendas unifamiliares, las compraventas de vivienda se han desagregado en un 79,5% de vivienda colectiva (pisos) y un 20,5% de vivienda unifamiliar, que acumula tres trimestres consecutivos de incrementos, retomando niveles por encima del 20%, aunque lejos todavía del máximo histórico de finales de 2020 (22,5%). Las preferencias de los compradores por esta modalidad definen su fortaleza en el mercado de vivienda actual.
En cuanto a los datos acumulados anualizados, por el contrario, se observa un cierto retroceso en el peso de las compraventas de vivienda unifamiliar que se sitúa en el 19,5%, en la medida en que algunos de los mayores resultados se produjeron el año precedente. La mayoría de las comunidades autónomas han reducido su peso relativo en vivienda unifamiliar durante los últimos doce meses.
Proporción de compraventas de vivienda en capitales frente al total de su provincia.
En el cuarto trimestre del año, tomando las ocho principales capitales por número de habitantes, las compraventas en Málaga, Valencia y Zaragoza han perdido peso relativo frente a su provincia si lo comparamos con el trimestre anterior, mientras que las otras cinco capitales lo han incrementado. En el histórico de los últimos años, principalmente durante los meses más intensos de la pandemia, se buscaban viviendas de mayor superficie hacia zonas menos urbanizadas, con lo que se reducía el peso relativo de compraventas de vivienda en capitales con respecto al total de su provincia, aunque se observan indicios de una vuelta a la situación anterior. Tomando el ejemplo de las cuatro grandes capitales, Madrid, que ha registrado en el cuarto trimestre un peso del 51,0%, se acerca a niveles de mediados de 2015, cuando representaba alrededor del 55% de las compraventas de la provincia. Barcelona registra un peso del 26,8%, siendo a mediados de 2014 del 36,1%. Igualmente, Valencia mostró un peso del 27,8%, con el 37,3% a finales de 2016. Por último, Sevilla representa el 42,6% de las compraventas de vivienda de la provincia, mientras que a finales de 2016 superaba el 50%.
Datos del mes de diciembre
Siguiendo con la serie mensual, se incluye en este informe trimestral los datos de la Estadística Registral Inmobiliaria correspondientes al mes de diciembre, en cuanto a compraventas e hipotecas inscritas frente al mismo periodo del año anterior.
En diciembre, las compraventas totales disminuyeron el 13,3% respecto al mismo mes del año anterior, confirmando la ralentización iniciada en los últimos meses de 2022, después de crecimientos continuos desde marzo de 2020. De las 93.116 operaciones realizadas en diciembre de 2021 se pasaron a las 80.751 del pasado diciembre, unas 12.300 operaciones menos. Las compraventas de vivienda también descendieron el 9,8%, y de las 45.952 operaciones inscritas en diciembre de 2021, se han pasado a las 41.459 del mismo mes de 2022, una disminución de más de 4.400 operaciones.
La evolución de las hipotecas constituidas en los últimos meses muestra una tendencia de descensos, similar a lo ocurrido con las compraventas. En número de hipotecas totales, el pasado diciembre se han constituido 38.317 operaciones frente a las 41.877 del mismo mes del año anterior, lo que supone descenso del 8,5%, con una diferencia negativa de 3.560 operaciones. En cuanto a las hipotecas de vivienda, de las 31.313 operaciones de diciembre de 2021, se ha pasado a las 28.634 del pasado diciembre, un descenso similar del 8,6%, con unas 2.600 operaciones menos.
Informe completo aquí.