Vivienda en costa 2022
Las restricciones de movilidad introducidas en 2020 para controlar la crisis sanitaria tuvieron como consecuencia inicial una fuerte contracción de la actividad a nivel mundial, con especial impacto en aquellos países más dependientes del turismo. Desde entonces, los ritmos de recuperación han sido diversos y, mientras algunas economías se han repuesto completamente, otras aún no han alcanzado los niveles de PIB previos a la pandemia. Este es el caso de España, donde las limitaciones de movilidad han tenido un impacto más profundo que en otras geografías de Europa.
Tras el despliegue de las campañas de vacunación durante 2021 y la normalización progresiva de la movilidad, se esperaba que 2022 fuera el año de la recuperación completa de la economía española. No obstante, la persistencia de la inflación y el cambio en la dirección del Banco Central Europeo (BCE) hacia una política monetaria contractiva han moderado las expectativas de crecimiento.
En el sector inmobiliario residencial, la demanda, que se dinamizó durante la segunda mitad de 2021 impulsada por el ahorro acumulado de los hogares, las nuevas preferencias de vivienda descubiertas durante el confinamiento y un coste reducido de la financiación hipotecaria, ha continuado activa, y durante los primeros meses de 2022 se ha mantenido una tendencia alcista en los indicadores de compraventas e hipotecas. No obstante, ante las nuevas expectativas económicas, se han comenzado a registrar algunos signos de desaceleración, especialmente en el volumen de nuevas concesiones de hipotecas, que podría estar reflejando una mayor precaución tanto de la demanda como de las entidades financieras ante una ralentización del crecimiento inducida por la nueva política del BCE.
Esta atmósfera aún no se ha reflejado en el segmento de la vivienda vacacional en zonas de costa, donde la demanda ha seguido mostrando un dinamismo generalizado en el que priman las compraventas por parte de compradores nacionales, que en el último año han superado significativamente el nivel de transacciones previo a la pandemia. La demanda por parte de extranjeros también se ha incrementado, superando ligeramente la actividad de 2019.
Esta reactivación de la demanda ha impulsado la actividad promotora. Aumenta la actividad por encima de los niveles prepandemia en la Costa Norte y Atlántica, se recuperan parcialmente los niveles de construcción en Costa Mediterránea y se contraen en Islas. Aun así, en conjunto, la obra nueva se mantiene en niveles limitados y en algunas zonas no satisface la demanda existente, lo que tensiona los precios al alza.
En el primer trimestre de 2022, el precio medio de la vivienda en los municipios costeros ha registrado una variación interanual de 4,2%, con alzas de distintas intensidades en todos los litorales. En general, se observa que los precios del producto de segunda residencia se sitúan por encima de los precios medios de los municipios de costa. Aun así, solo las islas experimentan incrementos superiores a la media nacional, denotando que el aumento de los precios es generalizado en los distintos segmentos del mercado y extensivo más allá de las zonas de costa.
En conjunto, en los mercados de costa se observan dinámicas similares a las analizadas a nivel nacional en el segmento residencial. Destaca el dinamismo de la demanda en busca de espacios abiertos y la recuperación del turismo tras la etapa de restricciones de movilidad que, al encontrarse con una oferta limitada, tensiona los precios al alza, sin que exista evidencia de que el segmento vacacional impacte de forma significativa al precio medio residencial de la zona. Se registran excepciones en algunos mercados locales con concentración de demanda vacacional, espacio limitado y diferencia significativa de rentabilidades entre primera y segunda residencia, donde el segmento de segunda residencia se vuelve preponderante y tensiona los precios de la primera residencia. Es el caso de Ibiza, Mallorca y Málaga.
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